銀行開發(fā)貸利率急升：交通銀行利率最高12%

2011-10-31 10:32:42  來源：理財周報  作者：鐘輝 樊帆  閱讀：

　　截至2011年8月末，銀行房地產(chǎn)貸款余額為10.4萬億元，占比為19.8%

　　交通銀行(4.73,-0.04,-0.84%)提供京投銀泰融資利率最高12%

　　浙江廣廈(3.80,-0.04,-1.04%)和中糧地產(chǎn)(4.86,-0.09,-1.82%)貨幣資金難以供應短期債務的償還，但是其貸款利率目前仍然在較為合理的范圍，但是，部分房地產(chǎn)公司向銀行的借款利率卻超乎常規(guī)。

　　榮盛發(fā)展(7.61,-0.17,-2.19%)2009年10月17日向廊坊農(nóng)業(yè)銀行(2.69,0.01,0.37%)開發(fā)區(qū)支行借2.5億元，2011年10月16日到期，利率為9.30%，利率直逼信托融資。此外，榮盛發(fā)展今年5月從滄州銀行廊坊分行獲得一筆4.5億元的貸款，利率高達9.4%-10%。如此看來，榮盛發(fā)展連向銀行借款利率為10%都能接受，可見資金告急，急需解圍。

　　類似榮盛發(fā)展的情況不在少數(shù)，京投銀泰2010年12月24日和2011年6月9日兩次向交通銀行北京海淀支行借9億元和5億元，均為12%的利率，實在令人咋舌。

　　以往銀行貸款門檻高等待時間長，信托融資時間短但成本高；而現(xiàn)在有些房地產(chǎn)公司向銀行貸款成本高于信托融資，但為了緩解資金壓力的房地產(chǎn)公司也削尖了腦袋想得到貸款的額度。

　　地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)處于整體低迷狀態(tài)，資金緊張、各地“限購令”直接影響了房地產(chǎn)公司的銷售情況，進而直接影響了開發(fā)商資金回籠的速度，除了房地產(chǎn)公司削尖了腦袋想得到貸款的額度外，中小房地產(chǎn)公司促銷降價加快周轉(zhuǎn)速度也迫在眉睫，但拿地成本的上升也進一步加劇了開發(fā)商的資金壓力。

　　城商行、農(nóng)商行和外資行也成房地產(chǎn)公司大額貸款座上賓

　　在這13家房地產(chǎn)公司報告中，除了國有銀行和股份制銀行，城商行、農(nóng)商行以及外資行也是坐上嘉賓。

　　北京銀行(10.19,-0.06,-0.59%)作為最早上市的城商行自然不在話下，泛海建設(shè)(3.88,-0.07,-1.77%)就曾從北京銀行杭州分行獲得一筆6億元貸款，由子公司浙江泛海借入，以杭州市江干區(qū)杭政儲出(2004)2號地塊(二)和地塊(三)作為抵押，同時由泛海建設(shè)提供擔保。

　　杭州銀行雖然未能成為綠城的借款行，但是仍然為多家房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款。2010年7月，杭州銀行官巷口支行提供3.5億元的嘉凱城；杭州銀行秋濤支行2009年6月和2011年4月分別為濱江集團(7.97,-0.13,-1.60%)提供了2.8億元和2.2億元貸款。

　　上海銀行則為本地房地產(chǎn)公司中華企業(yè)(5.07,-0.08,-1.55%)在2009年4月提供了4.5億元貸款，中華企業(yè)還曾從江蘇銀行獲得了1億元借款。浙商銀行北京分行、上海分行以及杭州分行分別為京投銀泰、云南城投(7.57,-0.21,-2.70%)以及榮安地產(chǎn)提供了3億元、5億元和2億元貸款。

　　除了這些城商行，為房地產(chǎn)公司提供貸款的城商行還有成都銀行、西安銀行、滄州銀行、廊坊銀行、恒豐銀行等。

　　在資金困難時，農(nóng)商行和外資行也是房地產(chǎn)公司資金的重要來源。蘇州高新(5.87,0.34,6.15%)2010年3月就從東吳農(nóng)村商業(yè)銀行獲得6000萬元貸款，貸款利率為6.5310%。而外資行除了前文提到的東亞銀行，永亨銀行深圳分行就曾為中航地產(chǎn)(7.23,-0.12,-1.63%)先后提供兩筆上億元貸款，2010年2月和2010年6月分別貸款1.4億元和1億元。

　　房價下降40%，銀行能Hold?。?/span>

　　10月19日，銀監(jiān)會主席劉明康表示，即使房地產(chǎn)抵押品下跌40%，中國房地產(chǎn)貸款風險仍可控；更有甚者，劉明康曾在今年7月表示，根據(jù)壓力測試，就是房價下跌30%、50%這種最壞的情況，我們的不良貸款都可以承受，銀行業(yè)不存在被房地產(chǎn)公司挾裹這一說。

　　東方證券銀行業(yè)高級分析師金鱗向理財周報記者表示，“銀行的壓力測試是根據(jù)房價以及抵押品下跌后對銀行不良貸款等指標的影響來衡量的，是靜態(tài)的測試，不具備實際意義。”

　　銀監(jiān)會曾在2010年3月下發(fā)《關(guān)于房屋抵押貸款風險提示的通知》，提示商業(yè)銀行注意由于城市房屋拆遷對房屋抵押貸款造成的風險隱患，完善抵押登記等相關(guān)手續(xù)。對于房價下跌壓力較大地區(qū)，房屋抵押貸款可能面臨較大的抵押物跌價，因此要求銀行對存量房屋抵押貸款和抵押房屋進行清理自查。

　　中國銀行(3.01,-0.01,-0.33%)業(yè)協(xié)會10月26日發(fā)布的《中國銀行家調(diào)查報告(2011年)》顯示，近7成銀行家認為房價將不再上漲，房地產(chǎn)市場大幅調(diào)整是銀行的主要風險。報告認為，房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺，房地產(chǎn)市場的不確定性增加。加之其關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)較多，涉及面廣，倘若未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅調(diào)整，會給銀行業(yè)帶來較大風險。

　　陽光100集團常務副總裁范小沖(微博)表示，“盡管結(jié)果顯示銀行業(yè)可以承受房價30%到50%的下跌，但是實際上銀行無法承受。因為房價一旦下跌到這個幅度，就已經(jīng)說明中國經(jīng)濟硬著陸了。這樣的風險是承受不住的。但是這種可能性基本不存在。”

　　截至2011年8月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款(包括土地儲備貸款、開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款)余額為10.4萬億元，占各項貸款的比重為19.8%，其中住房按揭貸款約占一半。10.4萬億的房地產(chǎn)貸款，房價下跌是否引發(fā)中國“次貸危機”？

　　東方證券銀行業(yè)高級分析師金鱗向理財周報記者表示，“與美國的次貸危機不同，中國的個人住房按揭有著嚴格的限制，首付至少三成，而美國是零首付。中國的個人住房按揭貸款沒有問題，地方平臺貸款問題也不大；由于房價下跌，成交量萎縮，開發(fā)商資金回籠出現(xiàn)問題，因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率可能會有所上升。”

　　“根據(jù)對65家A股上市開發(fā)商已披露的銀行貸款記錄研究，總體而言，過去兩年里擔保貸款占開發(fā)商貸款總額的比例上升，這表明銀行早已意識到房地產(chǎn)貸款風險，對開發(fā)商放貸更為謹慎。”高華證券某分析師表示。




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