地產業(yè)告急。 危險的信號潛藏在133家地產上市公司的三大財務指標中。 首先是資產負債率高企。據統(tǒng)計，截至3季度末，滬深兩地133家上市房企的平均資產負債率為63%，其中7家負債率高于85%，15家高于80%，51家高于70%，80家高于均值。行業(yè)總負債首破萬億。 經營性現金流缺口也在急劇膨脹。約7成共91家公司經營性現金流告負。最嚴重的是首開股份(600376)(600376.SH)和保利地產(600048)(600048.SH)，缺口近67億。而這133家公司中，賬面資金少于10億的有83家，少于1億的有20家。 再就是存貨居高不下。近8成合計102家上市公司擁有超過10億的存貨。頭四號公司是萬科A(000002)(000002.SZ)、保利地產、金地集團(600383)(600383.SH)、招商地產(000024)(000024.SZ)，分別有1929億、1472億、653億、470億的存貨待周轉。 這三組數據的矛盾點在于，有6成公司賬面尚不足10億資金，卻有8成房企積壓的存貨超過10億。周轉不靈資金緊缺的地產商們，拿什么來拯救過70%的負債率？ 51家房企資產負債率超過70% 高資產負債率幾乎成了地產業(yè)的代名詞。ST園城(600766)(600766.SH)是首家出現資不抵債的房企，據同花順數據，ST園城在133家上市房企中負債最嚴重，負債率高達110%。其次是高新發(fā)展(000628)(000628.SZ)，負債率達95%，瀕臨資不抵債的邊緣。此外資產負債率超過80%的上市房企有15家，其中包括了四大房地產商之一保利地產。 地產商高負債的根源在于十年黃金地產期驅動下的快速擴張。不管是地產大鱷，還是中小地產商，都力圖從十年的行業(yè)景氣中分到一杯羹。保利是其中的一個典型。 “保利風格相對激進。”眾多分析師這樣評價保利。業(yè)內則用“三搶”——“搶土地、搶市場、搶項目”來總結保利。 據理財周報統(tǒng)計分析，保利地產在過去的7-8年間擴張速度較快，2010年最為明顯。而2010年，是中國房地產最為鼎盛的一年。 2003年至2011年三季度保利累計賺取利潤170億，其中僅2010年一年的凈利潤就有55億，占比32%；同期經營性凈現金累計-537億，2010年高達-445億；2004年至2011年三季度，保利地產的存貨累計增加了1457億，僅2010年一年就劇增了498億；近8年保利地產總負債1004億，其中2010年一年債務就新增了307億。 “保利這兩年的擴展力度很大，平均每年至少新開拓7-8個城市。”東海證券分析師李文印證了理財周報的分析，“今年大環(huán)境不好，稍微放慢節(jié)奏了。” 但是，相對其他地產商，今年保利的擴張力度仍然不小。前三季度保利盈利35.7億，而經營現金赤字卻高達66.7億。 據國泰君安研究所統(tǒng)計，今年1-10月，保利拿下了20多個地產項目，累計911萬平方米，支付地價306億元。僅次于萬科的新增地塊建筑面積1415萬方米。 而業(yè)內的多數地產商則變得謹慎了。“今年房地產投資收緊，地產商的拿地數量都比去年下降，減少了40%左右。”華泰證券(601688)某分析師告訴理財周報記者。 面對現金壓力，保利仍然沿襲過去8年的運營模式，靠外部融資來緩解現金壓力。截至3季度末，保利的資產負債率約為81%，其中借款和債券在總資產中的占比達30%，預收賬款占比達41%。換句話說，保利借用銀行、債權人和客戶的錢在賺錢。 萬科、招商和金地的運營情況也與保利相似，負債率分別為79%、67%、75%。今年前三季度這三家地產大鱷分別盈利41億、27億、54億，卻各自承擔了15億、27億、36億的經營現金缺口，新增借款和債券分別為-30億、36億、10億，預收賬款增量分別為484億、28億和127億。 事實上，133家上市地產公司中依賴舉債擴張的多達80家(資產負債率超過70%)，招保萬金僅僅是這80家房企的最大典型。 目前“招保萬金”的賬面資金在133家公司排行前四，合計861億，資金相對充裕。但是，相對于“招保萬金”這四大金剛，一些中小房企面對調控的抗風險能力可能會稍嫌不足。 “‘招保萬金’是房地產企業(yè)中的佼佼者，面對調控算是相對安全的。但是它們也會遇到資金鏈緊張的問題，可想而知整個行業(yè)的形勢有多嚴峻，中小開發(fā)商破產的可能也是有的。”珠海某地產商品宣傳部鄧女士表示。 眾多分析師也紛紛表示，體量小、資金壓力較大的中小型房地產企業(yè)將面臨嚴峻考驗，甚至退出市場。 房企平均積壓109億存貨 對于地產商來說，比舉債擴張更危險的是，存貨賣不出去。銷售不暢，則意味著地產商的負債將以存貨的形式存在，不能盡快地周轉，地產商可能因此面臨資金鏈斷裂的風險。 “我對地產的觀點是不看好，存貨太大。”長江證券(000783)分析師魏國一針見血地指出。 前述地產界鄧女士也透露，“最近公司銷售那邊call客更勤快了。但是客戶來來回回幾趟，也下不了決心下定金。不僅我們公司這樣，整個行業(yè)的情況都差不多。” 同花順數據顯示，截至9月30日，133家地產商的存貨總量為14156億元，攀上了歷史最高點。平均每家上市房企有109億元的存貨尚未周轉。27家房企的存貨高于行業(yè)平均值。萬科、保利、金地、招商分別以1929億元、1472億元、653億元、470億元的存貨成為業(yè)內存貨積壓最多的房企。 其中，今年前三季度萬科和金地的存貨增量分別為596億、198億，創(chuàng)下了十年以來的歷史新高。 金地的情況可以在公告中得到印證。今年8-10月金地的銷售出現了大幅縮水。8月、9月、10月的簽約金額分別下滑了26%、36%、29%。同樣連續(xù)三個月簽約金額下降的還有保利。 而萬科相對去年趨于謹慎，新增地塊建筑面積同比下降了28%。 銷售受阻，存貨積壓，一些房地產企業(yè)選擇通過降價來加速存貨的周轉，以緩解各種債務到期的燃眉之急。最搶眼的是萬科——國內最大的房地產商帶頭自降房價。 據業(yè)內人士分析，事實上萬科今年以來的降價一直在持續(xù)，只是降幅呈遞進式，不容易察覺。 “萬科對市場的把握是很敏銳的，針對今年的行情它是早有打算的了。上半年它就一直在積極地推售，并不像一些地產商還在等待‘金九銀十’。”李文分析道。 北京的金隅萬科城將在11月份推出三期新房源，均價14000元/平方米，比上期低了3000元/平方米。與此同時，深圳的金域緹香也將于本月推出均價萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價優(yōu)惠約1000元/平方米左右。 此外，深圳萬科公園里、惠州萬科城、東莞紫臺等項目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施。 “萬科是船大不好調頭。土地儲備量大，拿地成本高，營銷成本高。為了回籠資金保證經營的持續(xù)性，它選擇隨行就市降價是正常的。”眾廈地產投資顧問林曉華分析。 緊跟萬科的步伐，一些中小房企也競相降價。 鄧女士向理財周報記者透露，“我們項目前面有一個萬科的樓盤，最近在大甩賣，之后現在我們這個片區(qū)都在打價格戰(zhàn)。我們經常要到競爭對手那里去偵察情況，他們降，我們也降。” 但中小房企價格下調的空間并不大，抵抗價格風險的能力遠不如“招保萬金”等大型房企，如果房價出現雪崩式下滑，這對它們來說將是個嚴冬。 最讓地產商們頭疼的是，不管它們怎么降價，持觀望心理的消費者還是居多。整個地產業(yè)陷入低迷。 16家房企凈利潤率告負 高負債，低周轉，造成了今年地產公司凈利潤悉數下滑的結果。 據同花順數據，截至9月30日，133家上市房企中有56家凈利潤出現了下滑，最嚴重的是鳳凰股份(600716)(600716.SH)，凈利潤同比下降了3320%。 如果從凈利潤率這一指標衡量，則有16家上市房企的凈利潤率告負，其中虧損得最厲害的是國興地產(000838)(000838.SZ)，凈利潤率為-1534%。 前三季度大多數地產公司上交的成績單都不太理想。作為傳統(tǒng)四強之一的金地集團，也在第三季度落單了。 金地集團7-9月凈利潤僅154萬元，甚至不夠一套房錢，一度引起了市場的關注。 今年3季報顯示，除了金地，萬科、保利、招商的營業(yè)收入、凈利潤都表現為正增長。 從營業(yè)收入來講，萬科、保利、招商的營業(yè)收入分別增長了30%、30%、26%，而金地由于竣工項目多聚集在4季度，營業(yè)收入下降了37%。 從凈利潤的角度來講，萬科、保利、招商的凈利潤增幅分別為7%、53%、44%，而金地的凈利潤卻下降了64%。 針對3季度的業(yè)績情況，金地媒體負責人游女士做出回應，“較多項目竣工時間集中在今年第四季度。這里存在一個已經實現銷售但還未進行結轉即確認為營業(yè)收入的周期，造成企業(yè)的銷售情況和利潤體現不能同步，表現為三季末凈利潤同比減少。” 但有分析師則指出，金地3季度結算資源有限也許與它的產品結構有關。金地年初計劃推中高端住宅產品，但在限購的情況下原本鎖定的目標客戶的需求減少。 金地為了適應市場需求做出了產品結構上的調整，因此耽誤了開工和結算的進度。 “在現在的市場環(huán)境下，不僅是金地，絕大多數的房地產企業(yè)都面臨著快速去庫存的挑戰(zhàn)。”游女士表示。
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