6月長沙樓市進入調(diào)整期 政策疊加效應逐漸明顯

 　　來自湖南中原地產(chǎn)機構(gòu)對于長沙市房產(chǎn)研究中心每日的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1-6月內(nèi)五區(qū)網(wǎng)簽成交為471萬平米，同比下降36%，成交套數(shù)為43101套，同比下降37%。

　　金融的力量，正在緩慢而深刻地影響到樓市的各個角落。7月6日晚間，中國加息預期終于得到兌現(xiàn)，央行宣布上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。不管愿不愿意，調(diào)控的作用力終究開始顯現(xiàn)，正如湖南恒廣集團副總經(jīng)理柳佳所言，“金融收緊的后果有可能讓長沙進入樓市滯漲期”，首先將從成交量的萎縮開始。
　　一個信號是，上半年長沙住宅市場受供應減少影響，至第二季度整體成交下滑。盡管官方的月度備案數(shù)據(jù)依然尚未公布，但市場關(guān)于“6月下挫”的憂慮聲音已經(jīng)開始從單個項目向各個區(qū)域蔓延。
 
　　現(xiàn)場 有人焦慮有人不愁
 
　　7月5日，下午4點，鈺龍?zhí)煜率蹣遣俊?ldquo;賣房的，遠多過買房的”，這似乎是這段時間踩盤的共同感覺。在這個裝修豪華的售樓部里，前臺7位售樓小姐或閑聊，或看著手中資料面無表情。走進大廳，五六個銷售員在休息區(qū)跟買房者聊天，介紹樓盤情況。
　　7月5日，下午4點半，恒大華府售樓部。臨近下班，大廳里燈光也開始黯淡。環(huán)顧四周，3個買房者正在詳細咨詢買房按揭的情況，10分鐘左右，兩三批客戶進出大廳。“房子都還賣得不錯，周末看房子的人會多點。”銷售代表顏華(化名)說。
　　這個在長沙知名度很高的樓盤，正在銷售二期一棟。“小戶型已經(jīng)賣完了，都是120到150平米的大套，而且賣得也很快，7500元/平方米均價。降價?沒有的，基本上價格也沒怎么動，只是有幾個點折扣。”
　　而在7月6日河西另一家樓盤，“銷售遇冷”的狀況則相對突出。上午10點半，整個售樓大廳幾乎看不到買房的人，幾個售樓員在前臺閑聊，近20分鐘過去，無人員出入。
　　這是長沙樓市近期表現(xiàn)的幾個剪影。有些人焦慮，而有些人則保持常態(tài)。
 
　　分析 成交下滑，價格堅挺
 
　　湘江世紀城營銷副總經(jīng)理薛麗表示，跟5月份相比，6月份長沙樓市成交量有一定量的下滑，這主要是因為國家一些新的信貸政策的出臺。
　　湖南中原地產(chǎn)機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上半年的長沙住宅市場受供應減少的影響，至第二季度，整體成交下滑。從備案數(shù)據(jù)來看，1-5月內(nèi)五區(qū)住宅供應面積達412.25萬平米，同比下降20.9%(去年同期為521.1萬平米)。而1-6月內(nèi)五區(qū)網(wǎng)簽成交為471萬平米，同比下降36%，成交套數(shù)為43101套，同比下降37%。
　　一個細節(jié)是，6月長沙銷售面積成交量微幅上升，增幅4%，但套數(shù)略有下降，跌幅為0.5%。
　　“這說明6月成交結(jié)構(gòu)中，大戶型面積居多，如萬達廣場集中開盤的火熱成交。從開盤成交率來看，成交率有所下滑。6月開盤平均成交率57.38%(5月63%)，下降5%。”湖南中原地產(chǎn)機構(gòu)研究總監(jiān)陳世霞說。
　　盡管成交量有所變化，但硬幣的另一面價格卻始終堅挺。以鈺龍?zhí)煜聻槔?，新開盤均價售樓部對外報價接近8200元/平方米，而在其開盤的2010年6月，價格為4800元/平方米。
　　中原地產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，從整體網(wǎng)簽均價方面來看，上半年內(nèi)五區(qū)住宅整體均價同比環(huán)比雙雙上漲，上半年的存量逐月減少，預計下半年住宅供應也將謹慎推出。
 
　　后市 銀根緊縮，深度調(diào)控
 
　　7月6日晚上，陳世霞最后檢查了一遍“2011年長沙樓市上半年總結(jié)”第一版，在QQ上寫下了四個字：不容樂觀。
　　在這份地產(chǎn)報告中，直言2011年上半年的長沙樓市正面臨公認的樓市深度調(diào)控期——“接踵而來的政策文件，步步緊逼的銀行政策，盡管各個新項目開盤現(xiàn)場熱鬧非凡，一再售罄。然而始終只見網(wǎng)簽量上漲，未見備案數(shù)增加。”
　　“從今年上半年開始，銀行放款已經(jīng)非常緊張。”張?zhí)煜枵f。這已經(jīng)明顯影響樓市的各個環(huán)節(jié)——經(jīng)過前幾個月的效果累加，在銀行年中結(jié)算期的6月，樓市“缺錢”的信號異常明顯。
　　一些開發(fā)商由于6月30日貸款到期的壓力，開始暗降以盡快回籠資金。柳佳告訴記者，在圈子里有一些開發(fā)商開始出現(xiàn)資金緊張的情況。“明顯降價的開發(fā)商尚不多見，但有些會采取暗降的方式。”
　　一個小細節(jié)是，就在記者暗訪售樓部后，一家樓盤售樓員以“我們今天的折扣又降了，比95折更低”的理由再次電話“促銷”，而時間僅僅過去兩天。
　　而還有些開發(fā)商則推后開盤時間，減少供應，以避免因工程速度過快帶來的資金壓力。
　　愛房網(wǎng)新房監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，7月份主要以天心區(qū)和岳麓區(qū)的新盤開盤較多，其他區(qū)域卻在7月開盤預告中不見其身影，“和整個7月的天氣也形成了強烈的對比，7月份開盤的樓盤數(shù)落后了上半年每月的開盤數(shù)量。”
　　如果說，限購政策是“斬立決”的快效型政策，那么金融政策則明顯帶著“溫水煮青蛙”的慢熱氣質(zhì)。
 
　　[數(shù)字：銷售一周]
 
　　第一周(05.29—06.04)全市新建商品房網(wǎng)簽2509套，27.02萬平方米;其中住宅網(wǎng)簽2244套，24.93萬平方米。成交量的萎縮，終結(jié)了長沙樓市連續(xù)5周來成交量的上升態(tài)勢。
　　第二周(06.05—06.11)全市新建商品房網(wǎng)簽1747套，18.50萬平方米;其中住宅網(wǎng)簽1575套，16.88萬平方米。
　　第三周(06.12—06.18)全市新建商品房網(wǎng)簽1706套，17.84萬平方米;其中住宅網(wǎng)簽1569套，16.42萬平方米。
　　第四周(06.19—06.25)全市新建商品房網(wǎng)簽1843套，19.40萬平方米;其中住宅網(wǎng)簽1597套，17.40萬平方米。
　　第五周(06.26—07.02)全市新建商品房網(wǎng)簽2480套，28.73萬平方米;其中住宅網(wǎng)簽2211套，25.83萬平方米。



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