以房養(yǎng)老最大風險房價波動 上漲增值養(yǎng)老者無緣享受

2013-11-11 10:33:08  來源：理財周報  作者：  閱讀：

    以房養(yǎng)老困局，房價上漲，增值部分養(yǎng)老者無緣享受，房價下跌，保險機構和銀行風險大


　　以房養(yǎng)老，這種在美國、加拿大、歐洲和新加坡風行的養(yǎng)老方式正在悄然走進中國人的生活。

　　9月13日，國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中提出要“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。

　　文中的“反向抵押”，又叫“倒按揭”，實際上就是俗稱的“以房養(yǎng)老”，是指養(yǎng)老者通過將自己擁有的房屋抵押給銀行或保險機構，并在一定期限內每月從中取得一定的養(yǎng)老金或老年公寓，當養(yǎng)老者過世后，銀行或保險機構將擁有該房的所有權。

　　不過，“以房養(yǎng)老”遇到的問題是，這種方式適合你嗎？

　　“一房者”可選“倒按揭”

　　其實以房養(yǎng)老這個概念并不是國內第一次推出，早在2003年，孟曉蘇便提出了“以房養(yǎng)老”的方案。2007年，剛從中房集團退下的孟曉蘇便忙著籌備以“以房養(yǎng)老”為主營業(yè)務的保險公司，也就是目前的幸福人壽保險公司，但是，由于條件不成熟，該業(yè)務一直未推出。

　　按照孟曉蘇向媒體透露的情況，當時設計的以房養(yǎng)老主要是針對年齡在62歲以上的老人，且房屋面積也需要達到一定要求，累計可貸款額度主要是依據(jù)房屋現(xiàn)值調整折損度和預期增值扣除保險公司預支的貼現(xiàn)利息，再按照預期借款人持續(xù)壽命的時間計算出每月給付的養(yǎng)老金。

　　此外，2011年，中信銀行推出了一款具有以房養(yǎng)老增值功能的信用卡，這款業(yè)務主要針對以下人群：借款人年滿55歲，法定贍養(yǎng)人年滿18歲。該業(yè)務以房屋的估值為基礎確定貸款額，貸款額最高不超過估值的60%，也就是最高給房子打6折，每月借款人可領取不超過2萬元的養(yǎng)老金。最長期限為10年，每月償還部分本息，到期后一次償還剩余本息。

　　那么，以房養(yǎng)老對于養(yǎng)老者來說是否劃算呢？基于目前國內還未推出新的以房養(yǎng)老的產品，因此，記者僅以前兩款產品為例來比較下每月可領取的養(yǎng)老金數(shù)額。

　　比如，一年齡為63歲的借款人，在廣州天河區(qū)擁有一套100平方米的房產，且具有獨立房屋所有權。按照廣州房產局8月公布的信息，每平方米均價為33684元。如果按照折新度6成來計算，預期未來可能會增值10萬元，扣除按6%貼現(xiàn)利率計算貼現(xiàn)利息，可貸款額度為199.37萬元。目前我國人口平均壽命為73歲，因此該借款人每月可享受1.66萬元的養(yǎng)老金。

　　借款人在過世后房屋產權歸屬有兩種情況，若借款人過世后房產所有權歸屬于銀行，那么借款人所要付出的成本為貸款利息12.73萬元，以及房屋的剩余價值、利息成本即可。若房屋所有權在約定時并不歸屬于銀行，而是扣除貸款本金和利息后再返還給法定繼承人，那么僅需要付出貸款

　　若按照中信銀行的計算方式，每月僅還利息，那么該借款人在最長10年的期內，每月可獲得1.06萬元的養(yǎng)老金，不過十年之后，借款人仍需償還本金。

　　如果借款人不住在房屋內，而是將按照廣州的養(yǎng)老院標準的話，平均每個月3200元左右，是可以維持一個比較好的生活條件的。

　　“兩房者”可以租金養(yǎng)老

　　上述情況主要是對于只有一套房的養(yǎng)老者來說，因為其他的方式如商業(yè)養(yǎng)老保險，對于60歲以上的人來說并不能享受很高的養(yǎng)老金，因此可主要將以房養(yǎng)老做為一種補充養(yǎng)老方式。一位從事保險業(yè)5年經驗的工作人員告訴記者，以房養(yǎng)老其實質就是一種以分紅險的方式來操作養(yǎng)老金。

　　但是對于擁有兩套以上房產的人來說，以房養(yǎng)老并不是他們的唯一選擇。除了自住房外，其他房產還可以賣出去或是出租。

　　對于有升值空間的房產，擁有者可以選擇在適當時點賣出以賺取收益。根據(jù)陽光家緣今年9月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州天河區(qū)的二手房目前的均價為17419元/平方米，且這20年來房屋普遍上漲，這對于20年前的買房者來說是有利可圖的。養(yǎng)老者可以將其作為自己的養(yǎng)老基金保障未來的生活。

　　當然，出租也是個比較好的選擇。這種方式較為靈活，在合同到期后續(xù)期時可以根據(jù)市場價格重新計算房租，以獲得更好的收益。根據(jù)統(tǒng)計信息顯示，9月份天河區(qū)房屋住宅租金為55元/平方米，按照上述養(yǎng)老者所擁有的房屋面積計算，考慮是個人出租房地產需繳納4%的房產稅的影響，因此最后養(yǎng)老者每月可獲得的收益為5280元。不過，就實際情況而言，對于年齡較大的人來說，房屋出租會不太好管理。

　　以房養(yǎng)老最大風險：房價波動

　　以房養(yǎng)老雖很早推出，但并不能讓很多人接受。北京工商大學保險系主任王緒瑾對記者稱，按照中國的傳統(tǒng)觀念，房子作為一種家庭財產是需要留給下一代的，對于有子女的家庭通常不愿意接受這種方式。所以以房養(yǎng)老適合的人群是有限的，僅適合于失獨家庭和無子女家庭。

　　此外，以房養(yǎng)老仍存在很大的不確定性，一方面對于養(yǎng)老者來說會面臨房價上漲的風險。暨南大學金融系副主任姜永宏分析稱，“選擇以房養(yǎng)老的市場風險會很大，會受房價波動的影響。若房價上升，則對于選擇以房養(yǎng)老的方式的人來說，房屋未來增值的那部分是他們無法享受到的。若房價下跌，則養(yǎng)老者來說是有利的，可以將這部分風險轉移給銀行或保險機構。”據(jù)了解，通常以房養(yǎng)老產品是以固定利率來給付養(yǎng)老金的，一旦確定，就不再隨市場變動，因此選擇對于房屋未來的走勢也是養(yǎng)老者需要考慮的問題。

　　據(jù)記者向新華保險、中意人壽等多家保險公司了解的情況來看，目前沒有這方面的計劃，需要等具體實施細則出臺再考慮。而幸福人壽監(jiān)事會主席孟曉蘇最近在媒體中透露，預計以房養(yǎng)老產品將在明年1月份推出。




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