遼寧丹東步韶關(guān)限價(jià)后塵 二三線樓市限購(gòu)難產(chǎn)

2011-09-09 08:21:54  來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)  作者：黃樹(shù)輝  閱讀：

 　　地方政府以限價(jià)政策取代限購(gòu)政策呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大趨勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅多次位居全國(guó)前列的遼寧省丹東市也啟動(dòng)房地產(chǎn)限價(jià)措施。

　　這意味著繼廣東韶關(guān)之后，丹東成為全國(guó)第二個(gè)以限價(jià)取代限購(gòu)的二三線城市。

　　中央及房地產(chǎn)主管部門(mén)近期一連串行動(dòng)和措施傳達(dá)出堅(jiān)定的調(diào)控信號(hào)，但新一輪二三線城市限購(gòu)政策受制于地方利益影響至今仍未能獲得較大突破。

　　浙江臺(tái)州率先出臺(tái)的樓市限購(gòu)政策暫無(wú)其他城市進(jìn)一步跟進(jìn)，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于臺(tái)州的韶關(guān)、丹東以限價(jià)政策取代限購(gòu)卻引發(fā)不小的影響。

　　廣東省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，該廳已經(jīng)向各市下達(dá)了限購(gòu)的方案和標(biāo)準(zhǔn)，各地會(huì)陸續(xù)正式出臺(tái)，“但最終是否實(shí)施限購(gòu)，還是由各地政府根據(jù)自身實(shí)際決定”。

　　限購(gòu)變臉限價(jià)

　　根據(jù)丹東市政府官方網(wǎng)站信息，丹東市政府在9月5日下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)控工作的通知》(下稱(chēng)《通知》)，并從即日起實(shí)行。在此前一天，韶關(guān)市政府下發(fā)文件要求，從9月18日起實(shí)施樓市限購(gòu)政策。

　　丹東啟動(dòng)地方性樓市價(jià)格調(diào)控政策，有十項(xiàng)具體限價(jià)條款直指商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。根據(jù)《通知》要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定的商品住房銷(xiāo)售價(jià)格須按規(guī)定到物價(jià)、房產(chǎn)部門(mén)備案，并在商品房交易場(chǎng)所和丹東房產(chǎn)交易網(wǎng)上公示。

　　在《通知》下發(fā)前已取得商品房預(yù)售許可，尚未銷(xiāo)售的商品房，銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行價(jià)格備案及明碼標(biāo)價(jià)制度，具體價(jià)格以物價(jià)、房產(chǎn)部門(mén)備案公示后的銷(xiāo)售價(jià)格為準(zhǔn)。

　　已批準(zhǔn)預(yù)售的分期實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在《通知》下發(fā)后又申請(qǐng)辦理該地塊新的商品房預(yù)售許可，商品住房銷(xiāo)售平均價(jià)格不得高于該項(xiàng)目原批準(zhǔn)預(yù)售房屋在房產(chǎn)、物價(jià)部門(mén)備案公示后的平均價(jià)格。

　　此外，《通知》下發(fā)后申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的新建項(xiàng)目，均價(jià)不得高于同地段同類(lèi)商品住房在房產(chǎn)、物價(jià)部門(mén)備案公示后的銷(xiāo)售均價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)新商品房預(yù)售許可時(shí)，須按照上述標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算每套房屋的銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行備案申報(bào)。

　　相比之下，韶關(guān)提出的限價(jià)幅度相對(duì)寬松。按照要求，從9月18日起韶關(guān)首次申請(qǐng)預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，申請(qǐng)預(yù)售商品住房備案均價(jià)高于周邊同類(lèi)樓盤(pán)半年內(nèi)實(shí)際成交均價(jià)10%的，暫緩備案和發(fā)放商品房預(yù)售許可證；無(wú)類(lèi)比的項(xiàng)目，備案均價(jià)高于半年內(nèi)韶關(guān)市區(qū)商品住房實(shí)際成交價(jià)格10%的，暫緩備案和發(fā)放商品房預(yù)售許可證。

　　在售項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證的，申請(qǐng)預(yù)售商品住房備案均價(jià)高于本樓盤(pán)同類(lèi)房型半年內(nèi)實(shí)際成交均價(jià)5%的，暫緩備案和發(fā)放商品房預(yù)售許可證。

　　上述限價(jià)方案意味著，丹東新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格不得高于前期或者周邊同類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)，韶關(guān)則允許新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)5%至10%的增長(zhǎng)。

　　除此之外，河北香河縣、廊坊、秦皇島，以及煙臺(tái)、從化、增城等二三線城市也紛紛實(shí)施了樓市限價(jià)政策，限價(jià)幅度多以低于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)為參照。

　　默認(rèn)房?jī)r(jià)溫和上漲

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，4月和5月份新建商品住宅價(jià)格分別以同比11.1%和9.8%的漲幅連續(xù)兩個(gè)月在全國(guó)位列第一，7月房?jī)r(jià)同比漲幅9%排在全國(guó)第二，年內(nèi)的其他月份丹東房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)也一直位居前列，已經(jīng)超過(guò)全年同比漲幅在9%以下的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

　　與丹東類(lèi)似，韶關(guān)市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)字顯示，2011年上半年韶關(guān)市區(qū)商品住宅成交均價(jià)為4748元/平方米，同比上漲15.3%。這也已經(jīng)超過(guò)年初韶關(guān)市政府向上級(jí)簽訂的今年房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)12%的控制目標(biāo)。

　　按照住建部對(duì)列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議，韶關(guān)和丹東都屬于典型的限購(gòu)城市范疇，其房?jī)r(jià)漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于剛剛出臺(tái)限購(gòu)措施的臺(tái)州。

　　亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓對(duì)本報(bào)表示，二三線城市棄限購(gòu)而選擇限價(jià)措施，折射出各地政府對(duì)地方利益的不同態(tài)度，本質(zhì)上是以限價(jià)政策作為“擋箭牌”，以規(guī)避樓市限購(gòu)政策。

　　廣州市社科院研究員彭澎也表示：“這種辦法規(guī)避了限購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，可以說(shuō)是限購(gòu)大限逼迫下的緩兵之計(jì)，希望借此蒙混過(guò)關(guān)。但是從增城、從化的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，限價(jià)效果不太理想，最后可能只有限購(gòu)才能控制房?jī)r(jià)。”

　　從效果上來(lái)分析，限購(gòu)是以限制交易方式直接為市場(chǎng)降溫，直接影響到需求，很可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重創(chuàng)；而限價(jià)相對(duì)較為溫和，有可能結(jié)合政府指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商定價(jià)方式進(jìn)行，反而會(huì)促進(jìn)樓市緩慢有節(jié)奏增長(zhǎng)。

　　在潤(rùn)鈦地產(chǎn)副總經(jīng)理鄧浩志看來(lái)，限價(jià)是“劫貧濟(jì)富”，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序，因?yàn)樗袉伪P(pán)價(jià)格不得高于設(shè)定的均價(jià)的規(guī)定，其結(jié)果是高價(jià)的別墅項(xiàng)目、豪宅項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目需要大幅下調(diào)售價(jià)，而普通工薪階層購(gòu)買(mǎi)的中、低價(jià)位的洋房卻仍可以繼續(xù)上漲。高價(jià)物業(yè)價(jià)格控不住，低價(jià)物業(yè)跟風(fēng)上漲。

　　目前，廣東實(shí)施限價(jià)政策的城市還包括深圳、增城和從化等市，但從近幾個(gè)月數(shù)據(jù)來(lái)看，該三個(gè)城市的房?jī)r(jià)仍未能得到有效控制。根據(jù)廣州國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)，上半年增城、從化樓市均價(jià)分別同比上漲19.5%及8.6%。

　　值得關(guān)注的是，地方政府以限價(jià)政策取代限購(gòu)政策呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大趨勢(shì)，二三線城市新一輪限購(gòu)政策面臨難產(chǎn)困局。

　　廣東省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人就韶關(guān)限價(jià)問(wèn)題接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)表示，該廳已經(jīng)向各市下達(dá)了限購(gòu)的方案、標(biāo)準(zhǔn)，住建部也已對(duì)認(rèn)為需要限購(gòu)的廣東城市地方政府提出了要求，目前各地正在研究、討論當(dāng)中，陸續(xù)會(huì)正式出臺(tái)。但該負(fù)責(zé)人表示：“最終是否實(shí)施限購(gòu)，還是由各地政府根據(jù)自身實(shí)際決定。”

　　上述負(fù)責(zé)人還表示，限價(jià)和限購(gòu)都是調(diào)控的方式，省住建廳更關(guān)注的還是調(diào)控的效果，即各地能不能完成年初提出的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

　　此外，湖北省住建廳日前發(fā)出通知，要求在10月底之前仍不能將房?jī)r(jià)控制在全年目標(biāo)范圍之內(nèi)的城市，應(yīng)研究采取住房限購(gòu)等措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該舉措實(shí)質(zhì)是先實(shí)行限價(jià)調(diào)控措施，若效果不好再行限購(gòu)，意在拖延時(shí)日。




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