首批公募REITs開(kāi)售 這個(gè)投資新品有啥不一樣？

2021-06-02 16:09:42  來(lái)源：新華社  作者：新華社記者 姚均芳、劉慧  閱讀：

5月31日起，備受市場(chǎng)關(guān)注的首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品正式公開(kāi)發(fā)售。盤(pán)活巨量基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，將門(mén)檻降低至普通投資者可參與，公募REITs這一新的投資利器，未來(lái)有望開(kāi)啟萬(wàn)億級(jí)的投資藍(lán)海。


　　9只試點(diǎn)產(chǎn)品涉及哪些領(lǐng)域？

　　REITs，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是通過(guò)發(fā)行收益憑證匯集投資者的資金，交由專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資收益及時(shí)分配給投資者的一種投資基金。

　　“REITs從融資者角度，通俗地講就是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的IPO，我們通常所說(shuō)的IPO是企業(yè)的股權(quán)上市，而REITs是資產(chǎn)上市。”北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)張崢說(shuō)，在經(jīng)過(guò)前期私募REITs的探索后，2020年4月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布相關(guān)指引，開(kāi)始開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)。

　　那么，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)自哪些領(lǐng)域？

　　“首批項(xiàng)目既包括現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs，也包括高速公路、水務(wù)處理、垃圾發(fā)電等特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs?！敝薪鸹鸸糝EITs產(chǎn)品管理團(tuán)隊(duì)表示。

　　具體來(lái)看，其中高速公路項(xiàng)目2個(gè)，分別為廣州交投廣河高速和浙江交投杭徽高速；工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目3個(gè)，分別為蘇州工業(yè)園、上海張江光大園和深圳招商蛇口產(chǎn)業(yè)園；倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目2個(gè)，分別為鹽田港和普洛斯；綠色項(xiàng)目2個(gè)，分別為首鋼垃圾發(fā)電、首創(chuàng)污水處理。

　　投資者怎么認(rèn)購(gòu)？

　　據(jù)了解，投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購(gòu)的方式有三種，分別為戰(zhàn)略投資者配售、網(wǎng)下投資者配售和公眾投資者認(rèn)購(gòu)。

　　“從首批9單項(xiàng)目發(fā)行情況來(lái)看，戰(zhàn)略配售比例整體較高，均超過(guò)50％?！敝行抛C券債務(wù)融資業(yè)務(wù)線聯(lián)席負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理俞強(qiáng)表示，從戰(zhàn)略配售投資者類(lèi)別看，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與量占比最高，達(dá)到34．63％，符合其中長(zhǎng)期持有的投資特點(diǎn)。

　　中金基金公募REITs產(chǎn)品管理團(tuán)隊(duì)表示，目前各項(xiàng)目均已完成網(wǎng)下投資人的詢(xún)價(jià)，均取得了較高的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)，顯示出專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者較高的認(rèn)購(gòu)熱情。

　　對(duì)于普通投資者而言，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以讓投資者們用較少的資金參與到大型基建項(xiàng)目中，從而分享項(xiàng)目的基礎(chǔ)收益和資產(chǎn)升值。

　　“公募REITs是資本市場(chǎng)補(bǔ)短板的一個(gè)產(chǎn)品。有了REITs，投資者才能真正分享國(guó)家建設(shè)的紅利。”張崢說(shuō)，REITs通過(guò)資產(chǎn)證券化將投資門(mén)檻降低，使普通投資者可以參與。

　　與股票和債券類(lèi)產(chǎn)品有何不同？

　　專(zhuān)家表示，公募REITs是一種區(qū)別于股票和債券的大類(lèi)金融產(chǎn)品，具有中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)和分紅穩(wěn)定的特征，較好匹配養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金投資偏好，有助于投資者的多元化資產(chǎn)配置。

　　“公募REITs兼具股票和債券的屬性，是介于兩者之間的創(chuàng)新金融產(chǎn)品。海外市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，公募REITs和股票、債券資產(chǎn)相關(guān)系數(shù)較低，且有一定的抗通脹能力，可以?xún)?yōu)化投資組合整體的風(fēng)險(xiǎn)收益的水平?！敝薪鸹鸸糝EITs產(chǎn)品管理團(tuán)隊(duì)表示。

　　在俞強(qiáng)看來(lái)，公募REITs和上市公司股票相比，其收益相對(duì)穩(wěn)定，現(xiàn)金分紅比例更高?！巴ǔ｀笥诘讓淤Y產(chǎn)性質(zhì)，公募REITs短期增值的想象空間較股票小，但境外歷史數(shù)據(jù)表明，從10年以上長(zhǎng)周期分析，REITs的綜合收益超過(guò)部分代表性股票指數(shù)收益率?！?/span>

　　“與債券產(chǎn)品相比，除每年獲得的現(xiàn)金分派之外，其具有底層資產(chǎn)賦予的增值想象空間，但因?yàn)闆](méi)有主體信用擔(dān)保，其收益分配一般而言沒(méi)有剛性?xún)陡兜陌才牛瑵撛诘氖找娌▌?dòng)性相對(duì)高一些。”俞強(qiáng)說(shuō)。

　　封閉期內(nèi)能否贖回？哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要關(guān)注？

　　值得注意的是，公募REITs采取封閉式運(yùn)作，由于投向的底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施，因此期限較長(zhǎng)。從首批9單產(chǎn)品來(lái)看，封閉期從20年到99年不等，封閉期內(nèi)不辦理申購(gòu)及贖回。

　　不過(guò)，公募REITs發(fā)行結(jié)束后會(huì)在證券交易所上市，投資者使用場(chǎng)內(nèi)證券賬戶(hù)認(rèn)購(gòu)的基金份額，可直接參與場(chǎng)內(nèi)交易；使用場(chǎng)外基金賬戶(hù)認(rèn)購(gòu)的基金份額，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)后，才可參與場(chǎng)內(nèi)交易。

　　根據(jù)監(jiān)管要求，公募REITs風(fēng)險(xiǎn)揭示書(shū)列舉的風(fēng)險(xiǎn)包括但不限于：基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、終止上市風(fēng)險(xiǎn)，以及稅收等政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

　　中金基金公募REITs產(chǎn)品管理團(tuán)隊(duì)表示，公募REITs產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特點(diǎn)與傳統(tǒng)金融產(chǎn)品有較大區(qū)別，投資者要充分認(rèn)識(shí)基金風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，投資前對(duì)相關(guān)資產(chǎn)的商業(yè)模式進(jìn)行充分了解，理性開(kāi)展價(jià)值投資、長(zhǎng)線投資。（新華社記者 姚均芳、劉慧）（新華社）







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