中國(guó)三四線城市樓市或崩盤

2012-11-26 15:37:32  來(lái)源：和訊網(wǎng)   作者：佚名   閱讀：

　　中國(guó)三、四線城市，輻射能力有限，但卻要拉起大城市框架，應(yīng)該警惕“鬼城”風(fēng)險(xiǎn)，警惕房屋空置率居高不下進(jìn)而產(chǎn)生的徹底崩盤。

　　中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，溫州9月新建住宅價(jià)格同比下降16.4%，環(huán)比下降0.8%，在70個(gè)大中城市中，溫州房?jī)r(jià)下降幅度最大。

　　“今年3月我訂了一套90平方米的房子，價(jià)格2.95萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到1.38萬(wàn)元/平方米，虧慘了！”購(gòu)買溫州萬(wàn)科開發(fā)的龍灣花園項(xiàng)目的張先生表示，當(dāng)初買的樓花，如今已損失過(guò)半。

　　這并非個(gè)案，經(jīng)調(diào)查了解，溫州多家樓盤價(jià)格均被腰斬，溫州房?jī)r(jià)與2009年、2010年時(shí)的最高位相比，回調(diào)了大約30%-40%，六成炒房客被套。

　　溫州房?jī)r(jià)大幅跳水

　　購(gòu)買溫州香提半島的王女士也經(jīng)歷了過(guò)山車式的行情。她表示，2009年一期開盤時(shí)價(jià)格為2.5萬(wàn)元/平方米，二期開盤時(shí)漲到3.8萬(wàn)元/平方米，該樓盤二手房?jī)r(jià)格在2010年最高時(shí)達(dá)到過(guò)8萬(wàn)元/平方米，但現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格又回到了2009年時(shí)的3萬(wàn)元/平方米左右，下跌幅度比最高時(shí)超過(guò)了一半。

　　據(jù)附近的房產(chǎn)中介透露，當(dāng)年按照七八萬(wàn)元每平方米買入的15位購(gòu)房者中，入住的只有1位，另有5位因欠高利貸已經(jīng)跑路，還有7位也因資金問(wèn)題沒有收房，總之，2009-2011年高位介入的購(gòu)房者都被套了。

　　財(cái)經(jīng)作家葉楚華認(rèn)為，溫州就像是《歐元必死》一書中所談的愛爾蘭一樣，是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的典型象征。

　　國(guó)土資源部今年10月19日公布的城市地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，溫州樓價(jià)以18.03%的降幅居本季度住宅地價(jià)同比下降的城市之首，并且蟬聯(lián)多季度全國(guó)地價(jià)降幅最大城市。

　　即便如此，溫州房?jī)r(jià)仍然直逼一線大城市，四五萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)在當(dāng)?shù)貙?shí)在顯得稀松平常，普通人仍然望樓興嘆。除了房?jī)r(jià)虛高，城市人口流出也是重要原因。

　　據(jù)了解，溫州人口正面臨“出超”困境。近幾年溫州市人口每年都要減少10萬(wàn)人左右，但進(jìn)入溫州的人口數(shù)量卻并沒有顯著增加。在不斷有新樓盤開發(fā)的情況下，溫州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的尷尬局面。

　　三、四線城市庫(kù)存天量

　　根據(jù)一份內(nèi)部研究報(bào)告，包括唐山、揚(yáng)州、中山、蕪湖、連云港等大量三、四線城市在過(guò)去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來(lái)的商品房實(shí)際消化速度形成巨大差距。

　　邯鄲是河北省三線城市，其房?jī)r(jià)也就四五千元，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽(yáng)等地低多少。2008-2011年，邯鄲市主城區(qū)售完、尾盤的建筑總面積795.8萬(wàn)平方米，在售樓盤建筑總面積1864.9萬(wàn)平方米，預(yù)售建筑總面積1615.5萬(wàn)平方米。而目前當(dāng)?shù)卦谑酆皖A(yù)售的房產(chǎn)共約3480萬(wàn)平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，按照中國(guó)人均居住面積31.6平方米，商業(yè)用房人均面積1.5平方米計(jì)算，人均建筑面積為33.1平方米，邯鄲在售與預(yù)售樓盤至少可以容納105萬(wàn)人。而當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)人口樂觀估計(jì)也不足160萬(wàn)人。

　　如果考慮到2012年當(dāng)?shù)匦陆潜P建筑面積不會(huì)低于2011年1000萬(wàn)平方米的條件，邯鄲在售與預(yù)售房面積至少可以容納130萬(wàn)人以上。而當(dāng)?shù)?011年全年樓盤銷售總面積僅355萬(wàn)平方米，以此測(cè)算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。

　　除上述城市外，桂林、宜昌、宜興、煙臺(tái)、連云港、揚(yáng)州、惠州等地均屬去化壓力巨大城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽(yáng)、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。

　　細(xì)細(xì)回顧此前救市政策，中山、蕪湖、揚(yáng)州等地不顧宏觀調(diào)控，屢觸紅線的動(dòng)作，其真實(shí)原因也就不難理解了。




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